A Reforma Tributária do consumo, prevista na EC 132/2023 e regulamentada pela LC 214/2025, muda o jogo para a construção civil e o mercado imobiliário — e não é “só trocar sigla”.
O setor vai precisar revisar estrutura, contratos, precificação, fluxo de caixa e planejamento com antecedência. Em construção civil, improviso vira aditivo… e aqui, vira passivo.
1. O que está mudando: nasce o IVA Dual (CBS + IBS)
A reforma substitui PIS, COFINS, ISS, ICMS e IPI por CBS (federal) e IBS (estadual/municipal), formando o chamado IVA Dual.
A lógica central é a não cumulatividade (débito x crédito) e a tentativa de aumentar transparência.
Split payment: o imposto “sai do caixa” antes de você piscar
O modelo prevê split payment, separando automaticamente o tributo no pagamento ao fornecedor e repassando direto ao Fisco, vinculando o direito ao crédito ao efetivo recolhimento.
Na prática, isso pressiona capital de giro e exige revisão de processos de compras, pagamentos e compliance fiscal.
2. Onde o impacto pega: custo, preço e cadeia de fornecedores
Com a unificação e o IVA sobre valor agregado, materiais/insumos podem ser afetados por novas alíquotas e isso repercute no custo da obra e no preço do imóvel, dependendo das alíquotas finais.
Além disso, a relação com fornecedores tende a passar por renegociação, porque o tema “crédito tributário” vira parte do preço e do contrato.
3. RET: o que muda até 31/12/2028 e o que muda a partir de 2029
O RET continua relevante, mas com desenho diferente (e com datas que importam). Hoje ele unifica tributos e, em regra, opera com alíquota única sobre a receita mensal.
3.1. Patrimônio de afetação segue no centro (e com CNPJ próprio)
O RET é intrinsecamente ligado ao patrimônio de afetação, com separação contábil do empreendimento, CNPJ próprio e proteção do comprador.
É importante lembrar que o término do patrimônio de afetação não extingue automaticamente o RET para fins fiscais, à luz da Lei 14.382/2022.
3.2. Incorporações registradas até 31/12/2028: atenção à opção e ao “sem crédito”
Para incorporações no RET registradas até 31/12/2028, a incorporação fica sujeita à CBS de 2,08% sobre a receita mensal recebida (e 0,53% para empreendimentos de interesse social).
Pontos críticos:
- A opção por esse regime afasta outra incidência de IBS/CBS sobre a incorporação.
- Não há aproveitamento de créditos de IBS/CBS relativos a insumos da incorporação afetada.
- A opção deve ser feita até 31/12/2028 para permanecer nele durante a transição.
Traduzindo: pode ser bom, pode ser péssimo — depende do projeto, da cadeia de compras e da margem. O problema é decidir “no feeling”.
3.3. A partir de 2029: RET “encolhe” e a lógica muda
A partir de 2029, o RET fica restrito à unificação de IRPJ/CSLL (1,92% sobre a receita mensal recebida; 0,47% para habitação social).
Já IBS/CBS passam a seguir regras específicas com:
- redução de 50% das alíquotas,
- direito a créditos,
- e possibilidade de ressarcimento em conta vinculada ao patrimônio de afetação.
4. Redutores que viram “ponto de virada” na conta
Dois redutores ganham protagonismo:
- Redutor de ajuste: quando há aquisição (ex.: terreno) de não contribuinte e não há crédito; o valor pode ser deduzido da base do débito.
- Redutor social: aplicado a imóveis residenciais de menor valor (ex.: programas habitacionais), reduzindo base de cálculo, com critérios e limites.
Se sua operação depende disso, simulação deixa de ser “planilha bonita” e vira controle de risco.
5. Regimes diferenciados: onde pode existir oportunidade
A LC 214/2025 prevê regimes que podem beneficiar o setor, como:
- REIDI, com suspensão de IBS/CBS em bens/serviços para infraestrutura, convertida em alíquota zero após incorporação.
- Reabilitação urbana, com redução de 60% (e 80% para locação em áreas críticas/históricas).
6. O que fazer agora: checklist prático
O planejamento precisa começar desde a concepção do projeto, antes de compra/permuta de terreno e acompanhando toda a jornada.
Passos recomendados
- Mapear o modelo do negócio: incorporação, construção por administração, empreitada, permuta etc.
- Classificar o pipeline 2026–2028 e 2029+: separar empreendimentos por data de registro e viabilidade de opção.
- Simular cenários (de verdade): com e sem crédito, com redutores, com split payment, impacto no caixa.
- Revisar contratos e precificação: repasse, reajuste, cláusulas fiscais e matriz de risco.
- Rever política de fornecedores: compliance, documentação, e efeitos nos créditos e no preço.
- Treinar time (compras, financeiro, comercial/corretores): porque erro operacional também vira autuação.
Conclusão
A Reforma Tributária pode trazer ganhos de transparência e recuperação de créditos, mas a transição adiciona complexidade e risco.
Quem tratar isso como “assunto do contador no fim do mês” vai descobrir que tributo também derruba cronograma.
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Conteúdo informativo; a aplicação depende das particularidades do projeto e da documentação do contribuinte.
