Por que este tema ficou mais importante (e mais traiçoeiro) em 2026
Por muitos anos, a tributação imobiliária era “aquela confusão tradicional”: IRPF (ganho de capital e aluguel), ITBI na compra, e uma camada de tributos indiretos que apareciam mais forte quando você olhava para pessoa jurídica e para atividades imobiliárias profissionalizadas.
A Reforma Tributária do consumo (EC 132/2023 e LC 214/2025) não muda tudo da noite para o dia — mas muda o “chão” onde o mercado imobiliário pisa, porque cria o IVA dual (IBS + CBS) e puxa várias operações imobiliárias para regras específicas. Isso significa transição, coexistência de regras e, principalmente, um ponto de atenção: o que hoje é “patrimônio” pode virar “atividade econômica” amanhã (e aí o tratamento muda).
Tradução: se você tem 1 imóvel e aluga “normal”, respira. Se você tem vários imóveis, temporada, giro recorrente… aí o jogo fica mais técnico.
1) O que NÃO mudou (por enquanto) para a pessoa física “comum”
Se você:
- compra imóvel para moradia;
- vende imóvel ocasionalmente;
- aluga 1, 2 ou 3 imóveis sem estrutura empresarial;
as regras centrais do IRPF seguem as mesmas no curto prazo:
- imóvel declarado em Bens e Direitos pelo custo de aquisição (sem “atualizar para valor de mercado” por conta própria);
- venda com lucro segue ganho de capital (GCAP);
- aluguel segue carnê-leão (quando aplicável) e declaração anual.
O que muda é o contexto: a reforma cria critérios e um regime próprio quando a operação passa a ter relevância econômica/habitualidade, especialmente em locação e operações com imóveis.
2) O que a Reforma Tributária muda na prática (e para quem isso importa)
2.1. O novo modelo: IBS e CBS e a transição até 2033
A reforma implementa um período de transição que vai até 2033, com fase de testes e implantação gradual.
Isso importa porque, no regime novo, existe um regime específico para bens imóveis (com artigos próprios na LC 214/2025) e regras para definir quem entra como contribuinte do IBS/CBS em determinadas situações.
2.2. Locação: sai da “zona cinzenta” e vira regra escrita
O ponto mais sensível para pessoa física é locação (inclusive temporada). A norma passa a trabalhar com critérios objetivos para enquadramento como contribuinte de IBS/CBS.
Regra prática (locação por pessoa física): você só vira contribuinte de IBS/CBS se, no ano anterior, (i) tiver mais de 3 imóveis locados e (ii) tiver receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil. Se não cumprir os dois, segue apenas no IRPF (sem IBS/CBS na locação).
E há mecanismo de alívio: o Redutor Social na locação residencial opera sobre o que exceder R$ 600 por imóvel (com desenho para reduzir a carga efetiva e proteger aluguéis menores).
Locação por temporada (≤ 90 dias): pode ser equiparada a hospedagem apenas quando o locador for contribuinte do IBS/CBS — ou seja, não é “todo mundo do Airbnb” automaticamente.
3) Como declarar imóveis no Imposto de Renda hoje (passo a passo)
3.1. Quais imóveis precisam ser declarados?
Se você está obrigado a declarar IR, todos os imóveis em seu nome entram, independentemente do valor: casa, apartamento, terreno, sala comercial, imóvel rural e direitos (ex.: consórcio/compromisso, conforme o caso).
Onde lançar: ficha “Bens e Direitos”, com o código correspondente (apartamento, casa, terreno etc.).
Regra de ouro: declarar pelo custo efetivamente pago (aquisição + despesas necessárias, quando cabíveis).
3.2. Imóvel comprado à vista (ou quitado)
Em Bens e Direitos:
- preencha identificação do bem (tipo, localização, inscrição municipal/IPTU);
- em “Discriminação”, descreva endereço, vendedor, forma de aquisição e valores;
- no campo de valor, informe o total efetivamente pago (somando aquisição e custos típicos de aquisição, como ITBI e cartório, quando suportados pelo comprador).
E benfeitorias?
Benfeitorias relevantes (que agregam valor) podem compor custo — mas precisam de documentação. Guarde notas, contratos e comprovantes. (Sem lastro, vira “fé no boleto”, e a Receita não costuma ser devota.)
3.3. Imóvel comprado com financiamento
Aqui mora o erro mais comum.
Você NÃO declara o valor total do imóvel como “pago”.
Você declara o que foi efetivamente desembolsado até 31/12 do ano-calendário:
- entrada;
- parcelas pagas;
- amortizações extraordinárias;
- custos de aquisição (se pagos por você).
Na Discriminação, detalhe:
- banco/financiador;
- nº do contrato;
- condições gerais (quando útil);
- valores pagos no ano e acumulados.
FGTS usado na compra: costuma ser informado conforme a natureza do saque/uso (e refletido no histórico do bem). Se foi usado para pagar parte da aquisição, ele “aparece” economicamente no custo porque virou pagamento — mas registre de forma consistente com a documentação do saque e do fluxo.
3.4. Imóvel vendido: baixa e ganho de capital (GCAP)
(a) Baixa do bem na declaração anual
Em Bens e Direitos:
- no ano anterior: mantenha o valor como estava;
- no ano da venda: zere em 31/12 (bem saiu do patrimônio);
- na Discriminação: informe data, valor, comprador (CPF/CNPJ), matrícula e cartório, e demais dados relevantes.
(b) Apuração do ganho de capital (GCAP)
Se houve lucro (venda > custo), apure no GCAP e recolha o IR até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Alíquotas do ganho de capital seguem a tabela progressiva (15% a 22,5%, conforme o montante).
(c) Isenção por reinvestimento (180 dias)
A isenção pode existir quando você usa o produto da venda para comprar outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias, observadas as regras aplicáveis. Aqui, detalhe operacional importa (datas, valores, o que foi “produto da venda” etc.). Se for usar essa isenção, trate o GCAP com cuidado para não “se auto-sabotar” na importação para a DIRPF.
3.5. Imóvel alugado: carnê-leão e declaração
Aluguel recebido de pessoa física (e, em geral, do exterior) entra como rendimento tributável e pode exigir recolhimento mensal (carnê-leão), além da informação anual na DIRPF.
Com a reforma, a grande diferença é fora do IR: se você cruzar os critérios de contribuinte do IBS/CBS, pode haver também IBS/CBS na locação — mas isso é outro trilho (e não substitui o IR).
4) Checklist prático (para não cair nas armadilhas clássicas)
Compra
- ITBI e cartório guardados (comprovantes).
- Financiamento declarado pelo valor pago, não pelo valor do contrato.
- Benfeitorias: só entram no custo com documentação.
Venda
- Baixa correta em Bens e Direitos.
- GCAP preenchido e imposto (se devido) pago no prazo.
- Se houver isenção (180 dias), trate as datas e valores com rigor.
Aluguel
- Carnê-leão quando aplicável.
- Organização anual por imóvel/contrato (evita divergência de cruzamento).
- Se tiver carteira grande: valide se cruza >3 imóveis e >R$ 240 mil/ano (porta de entrada para IBS/CBS).
5) Onde a Reforma Tributária realmente pega: “patrimônio” x “atividade”
A reforma cria uma régua mais clara para separar:
- locador eventual (IRPF como sempre), de
- atividade econômica imobiliária (onde IBS/CBS pode entrar, com regime específico).
Se você está em zona de transição (múltiplos imóveis, locação por temporada, compra e venda recorrente, estrutura profissional), a pergunta deixa de ser “como eu declaro” e vira “qual é a natureza da minha operação — e quais trilhas tributárias eu aciono (IR, IBS/CBS, obrigações acessórias, etc.)”.
Conclusão
A forma de declarar imóveis no IRPF não virou de cabeça para baixo em 2026. O que mudou foi o sistema ao redor: o país entrou numa transição em que operações imobiliárias com escala, habitualidade ou alta renda passam a ter critérios e regime próprio no novo IVA.
Se você quer dormir em paz, declare de forma consistente com documentos, trate GCAP e carnê-leão com disciplina e, se estiver “crescendo” em locação/temporada/giro, antecipe o enquadramento para não ser surpreendido no pior momento: quando o cruzamento bater na sua porta.
